הנה עצם הדין באופן שנשברו חלונות תוך ימי השכירות יש בזה סתירות בדברי השו”ע אם המשכיר מחוייב לשלם, בין הדעה שהובאה בסי’ שיב סי”ז לדברי השו”ע בסי’ שיד ס”א, והסתירה בין ב’ סעיפים אלו תליא במחלוקת ראשונים כמש”כ הקצה”ח בסי’ שיד סק”א וערך שי שם וערוה”ש שם ס”ג ועוד, עי’ שו”ת שערי יושר לרא”ח חו”מ סי’ נג סק”ד מה שהביא בזה ומה שהביא עוד דעות בביאור הסתירה וכבר דברו בזה רבים, (והנתה”מ חידש שזה תלוי אם שילם כבר דמי השכירות או לא, אבל הסמ”ע והקצה”ח לא חילקו בזה).
והמנהג האידנא שהמשכיר משלם עכ”פ ודאי כל מה שניזוק באונס (ועי’ חקרי לב חו”מ סי’ סח שכבר בזמנו היה מנהג כעי”ז וכן בערוה”ש ס”ס שיד), ובדברים אלו אזלי’ בתר המנהג כמש”כ הרמ”א סי’ שיד ס”ב.
ומנהג זה הסכימו עליו הגריש”א וגדולי הרבנים וכך דנים בזמנינו, ועי’ בהרחבה המ”מ שציינתי לזה בתשובה ד”ה ראובן שכר דירה משמעון על מנת שיחזיר ראובן את הדירה ללא שום נזק האם חייב לשלם עבור הבלאי.
ואמנם יש מי שנקט שבאונס הבא מעלמא אין מנהג ולהוציא מהמשכיר עלות התיקון הוא המע”ה (ראה שערי יושר לרא”ח הנ”ל) אולם ברוב החיבורים נראה שנקטו שבכל אונס המנהג שהמשכיר משלם (ראה בהלכה פסוקה שכירות פ”ט ס”ג כתב שבזמנינו אפי’ בשבירת חלון באונס נהוג לתקן, ובדברי מלכיאל ח”ה סי’ קלא הובא מנהג הפוך שהשוכר מתקן חלון אבל במקרה של פרעות דלא שכיחי דן שם די”ל שלא שייך מנהג, ופרעות של פצצות מלחמה בזמנינו אפשר שיותר שכיח מהמקרה הנידון שם, אף שבד”כ יש ניסים במקומינו שמחמתם אין קורה נזק, ויש לע’ עוד בזה ואכמ”ל, וכן בחבצלת השרון כ’ דהמנהג עושהו כדין בית סתם שמתקן גם באונס דלא שכיח, ונקט שם שמתקן גם חלונות, וכן בספר שמרו משפט ח”א להגר”ש זעפרני עמ’ שפ כתב שהמנהג מחייב לתקן גם נזקי אונס, ובגוף ענין חלונות עי’ בערה”ש ששם נזכר ענין ג”כ של תיקון חלונות, וכ”ז מבלי להכנס לנידון לגבי חלון שנשבר באשמת השוכר או משימושו שזה אינו שייך לכאן, וכן בספר משפטי אהרן הל’ שכנים עמ’ לו כתב דגם באונס מעלמא פשיטא שהמשכיר משלם גם על שבירת חלון מלבד אם יש התחייבות להחזיר את הדירה כמו שהיתה שבזה כתב שם שדעת הגר”ש רוזנברג והגר”י סילמן שהכונה אפי’ במצב של אונס, ובתשובה אחרת כתבתי מה שאמר לי הגר”ש רוזנברג בזה בנוסח אחר, ועי’ להדיינים בספר דברי משפט הל’ שכנים ובהישר והטוב חלק י”ג עמ’ סג ועמ’ קיא וחלק כ”א עמ’ קכח מש”כ לפי דרכם לגבי נוסח חוזה זה, ומ”מ גם שם מיירי באונס המצוי יותר כמו אונס מחמת הרוח או מילד שזרק כדור, וגם בספר פסקי המשפט חו”מ סי’ שיד הערה יא משמע דבשבירת חלון כשלא נעשה מחמת הדיירים הוא כלול במנהג המחייב את המשכיר אבל אין הנידון בזה שם גם על אונס דלא שכיח, אולם בחבצלת השרון מהדו”ק חו”מ סי’ ל כתב דגם בנשברו מחמת מלחמה יש מנהג לחייב המשכיר, אולם למעשה לא כתב כן עי”ש הטעם).
ודין חלונות בשו”ע סי’ שיד ס”א אינו ממש שייך לכאן דשם מיירי על פתיחת חלונות סתומים או שעדיין לא נעשו ומ”מ בזמנינו בפשטות חלונות הוא בכלל זה כיון שאין דרים בבית שהחלונות פרוצים ללא אפשרות סגירה ובפשטות כ”ז הוא בכלל המנהג לתיקון המשכיר דברים שאין דרך לדור בבית בלא לתקן עכ”פ בדבר שהוא מעשה אומן עי’ רמ”א סי’ שיד ס”ב, (ובספר פסקי המשפט סי’ שיד כתב שבמקומו בחו”ל נהגו לחייב את המשכיר גם בתיקונים שהם מעשה הדיוט ובא”י משמע שם שנהגו בדבר זה כהרמ”א).
ולפי מנהג זה יש מקום לטעון שהשוכר יכול לבקש שיפחיתו לו מדמי השכירות בזמן שהיו מחוייבים לתקן לו ולא תקנו שהרי קיבל פחות ממה שסוכם, דהרי סוכם שהמשכיר מתחייב להעמיד לרשותו דירה שלמה בכל זמן השכירות, מכיון שהשכירות היא על דעת המנהג.
ועכ”פ אם בזמן שבא לדור שם לא היה לו היזק ראיה כיון שהיה יכול לסגור חלונותיו ולהשתמש ועכשיו לא יכול מחמת היזק ראיה נמצא שנתמעטו שימושיו בבית בכל זמן זה [דלגבי היזק ראיה קי”ל לגבי שינוי חלון שא”א לטעון אחרי שכבר קיבל עליו אבל אם קיבל עליו נזק ראיה קטן א”א לכופו על נזק גדול וכן מבואר בשו”ע וכן הורה הגרנ”ק].
מצד שני יש לדון דשמא המנהג קובע רק שמוטל עליו לתקן אבל עדיין שמא אין מנהג להחזיר ההפרש של ימי התיקון.
ובספר פסקי המשפט חו”מ סי’ שיד אות ד הביא מכמה אחרונים (חקרי לב ח”ב סי’ סח ומהרי”ל דיסקין פסקים סי’ רח ומהרש”ם ח”ד סי’ קח, אם כי בראייתו מהמהרש”ם יש לדון דבמהרש”ם שם מבואר דיש חסרון שלא נחשב חסרון משמעותי בגוף הנכס ויש לדון מה נכנס בכלל זה לדעתו) דמה שהמשכיר צריך לתקן ולא תיקן יכול השוכר לנכות מדמי השכירות בימים שנתעכב ולא תיקן עכ”פ כשידוע שדירה עם פגם זה דמיה פחותים ועכ”פ כשנשתהה יותר מזמן סביר שלוקח שמתקנים דבר זה, ועי’ עוד בפתחי חושן הל’ שכירות פ”ו הט”ו בהרחבה, אבל צל”ע בדבריהם אם הוא גם באופן שהחיוב רק מצד מנהג (ועי’ בספר הלכה פסוקה מכון מאור החושן הל’ שכירות שהובאו שם הרבה פסקי דינים מהאחרונים בעניינים מעי”ז).
ומ”מ מצד הסברא הפשוטה נראה דהמנהג הוא כעין תנאי והו”ל כמו שהמשכיר לא עמד בהתחייבות שהתנו ביניהם ואז יוכל השוכר לנכות, ועוד דהרי כלול במנהג שאם אינו מתקן השוכר יכול לצאת וא”כ אולי גם זה כלול, וכן לפי דברי החבצלת השרון הנ”ל שהמנהג עושהו כבית סתם שדינו לתקן בכל גווני (ופירוש דבריו לכאורה כבית סתם שיש לו מפרט כך וכך ואין יכול לטעון שתשתמש בשאר החדרים, והיינו כבית סתם כזה, עי’ חו”מ סי’ שיב סי”ז, ואולי תלוי בלשון החוזה, וילע”ע בזה) משמע שגם זה יהיה כלול.
אבל ראיתי בדרכי המשפט שכנים עמ’ קנג קנד דלפי דברי הגרנ”ק שהובאו שם יתכן שיוצא שגם לפי המנהג א”א לנכות מדמי השכירות כל עוד שנלא נתקן עי”ש והבן (שהרי נקט שם הגרנ”ק שאינו חיוב תשלומין על המשכיר אלא שאם לא יתקן יוכל השוכר לצאת וכנראה נקט כהקצה”ח והאחרונים שכך נקטו בדעת הריטב”א והרמ”א עי”ש, וס”ל שהמנהג הוא כדעה זו, וממילא אם נשאר השוכר מאן לימא לן שיכול לבקש סכום נמוך פחות מהסכום שסוכם, וגם בזה שמא יש לטעון דההסכם היה על דירה אחרת ועכשיו הדירה שוה פחות ובדעתו לשלם סכום אחר, אבל היא טענה קלושה כמובן, שהרי לא עשה הסכם אחר בינתיים, ויל”ע בזה).
[אבל אין להביא משם ראיה ברורה לעניננו דשם המוחזק הוא המשכיר וכאן לגבי התשלומין של השכירות המוחזק הוא השוכר אם נתפוס כפשטות היוצא מדברי הקצה”ח הנ”ל דהדברים תליין בפלוגתא, מצד שני יש לומר דהנכס הוא ברשות המשכיר והוא המוחזק לומר שלא יוכל השוכר להשתמש בו בלא לשלם מה שמבקש אבל גם בזה יש להשיב דאחר שכבר דר שם השוכר אם ירצה המשכיר לחייב מדין תקפו כהן הרי לא בכל אופן אמרי’ שתקפו כהן אין מוציאין מידו כמו שמצינו בכ”מ והרחבתי בזה בתשובה אחרת ד”ה שרף באש ספק טמון האם חייב או פטור ויש לדון בזה לעניננו].
ומ”מ גם דברי הגרנ”ק שהובאו שם אינם מוסכמים לכו”ע עי”ש שהביא כמה דעות בזה.
[אך גם אם נקבל שיש חיוב לתקן עדיין יש לדון אם המתנה לתביעת הביטוח כשמוכרחים להמתין (אם נניח שנעשה באופן זה) חשיב זמן סביר מכיון שאין מי שלא יעשה כן וגם המנהג מסתמא אינו מחייב לפעול ביותר מכך ואולי הו”ל להשוכר לאסוקי אדעתיה וצל”ע, ויעוי’ בספר עמק המשפט ח”ה עמ’ תיז שכתב בפשיטות דאם יש לבעה”ב ביטוח אין השוכר יכול לחייבו להזמין איש מקצוע דוקא כשם שאינו יכול לחייבו להזמין בעל מקצוע יקר בדוקא, ולא נחית לשם מה הרווח שיש בהזמנת איש מקצוע או בהתעלמות מן הביטוח, אך במציאות מצוי שיש איש מקצוע יקר שמתקן מיד ובמקצועיות ולוקח יקר, והשוכר טוען שבכך מונע מעצמו עגמ”נ שהרי זכותו לקבל דירה שלמה ואינו צריך להמתין לבעלי מקצוע שיבואו באיחור או שלא יסיימו עבודתם ויצטרך להמתין שוב אחר כך, שהרי בכל רגע הוא משלם על דירה שלמה, אבל המשכיר לא התחייב על יותר ממה שכלול בנוהג המקובל, וכן ע”ז הדרך בהמתנה לביטוח הרי הוא כלול בנוהג המקובל להמתין לביטוח].
והנה באופן שאין הבית כלל ראוי למגורים פשיטא שא”צ לשלם דמי שכירות (כן הובא בשם ראנ”ח סי’ לח ובית יהודה למהר”י עייאש ענייני מנהגי שכירות ועמק המשפט שכירות בתים סי’ נא), וה”ה כשיש חדר אחד שאינו ראוי למגורים מנכה שכירות של אותו החדר (ראה עמק המשפט שם סי’ לה סק”מ), אבל באופן שהדירה ראויה למגורים ראיתי בשם פתחי חושן הל’ שכירות פ”ו הערה כז שרק השוכר יכול לבקש מהמשכיר לתקן אבל צריך לשלם כל דמי השכירות, עי”ש.
והנה בראנ”ח שם מיירי באופן שהשכיר לו חנות והדלת נשברה שבאופן זה מדמה ליה לבית שנתקלקל וסכנה לדור בו שבזה נקט הרא”ש שחייב לתקנו והובא בשו”ע סי’ שיב סי”ז, וקאמר ראנ”ח שיש גם סכנה להניח שם נכסים ולכן צריך המשכיר להחזיר הממון בינתיים, אבל לא נחית שם באופן שהוא פגם בשימושים ושאין סכנה ממש (וגם מלשון הרא”ש שהביא שסכנה לדור ונקט שיש סכנה להניח שם הנכסים משמע דלא בכל גווני אמר מילתיה, רק דלא נחית שם באופן שאין סכנה אם אפשר לתבוע להפחית מן התשלום מעט או לא, אבל יותר נראה שכוונתו שאי אפשר להפחית מן התשלום שהרי הזכיר שם בתחילה צד ששריפת הדלת לא חשיב קלקול בגוף החנות ולפי צד זה רצה לומר דמה ששילם השוכר כבר אזדא ליה מעותיו לפי דעה אחת שהביא שם בשם התשובת מיימוני ועדיין יש לדון אם עדיין לא שילם ומה הדין בפלוגתא שהזכיר שם, ועי’ בהרחבה בפתחי חושן שם הדעות בזה).
ואם נקבל דבאמת אין ניכוי תשלומין כשאין סכנה ומניעה לדור בדירה א”כ מסתבר שדירה באזור כזה בקיץ שיש שם חדר אחד שחלונותיו שבורים וניתן להדביק שם נייר קרטון וכיו”ב אמנם הוא בכלל דבר שדרך העולם לתקנו אבל לא בכלל חדר שאין אפשרות להשתמש בו בינתיים וכ”ש שאין כאן בית שאין בו שימושים (אם נימא דדינו כבית סתם ולא כבית כזה, עי’ בסמוך ע”פ השו”ע סי’ שיב סי”ז).
ואפי’ אם נדמה לדין מכת מדינה ברמ”א סי’ שיב סי”ז שצריך המשכיר להחזיר שכרו שם מיירי בנשרף בתי כל העיר ואפי’ אם נימא דלאו דוקא (ועי’ באחרונים מש”כ בזה) מ”מ שם מיירי בנשרף ושלא דר בו השוכר בינתיים כמפורש ברמ”א שם ולא נחית הרמ”א שם בנפגם שם דבר והמשיך השוכר לדור בבית.
ועוד יש לדון דשמא אומר לו המשכיר היה לך לומר בזמן שחל הנזק שאתה רוצה לשכור בפחות אבל כל עוד שהשתמשת וידעת שייקח זמן עד השגת התחייבות הביטוחים ולא סילקת עצמך מכאן הוא ע”ד זה ואמנם ברמ”א סי’ שיד ס”א כתב דדברים המחוייבים בדירה אפי’ אם כבר דר שם השוכר לא אמרי’ ראה ונתפייס, אבל שם הוא לגבי עצם חיוב התיקון, אבל לא כתב הרמ”א שיכול לבקש החזר על הימים שבינתיים, ואולי אדרבה יש מקום לפ”ז לדייק מהרמ”א להיפך (ויל”ע אם ידע השוכר מעיקרא שהמשכיר ישתהא בזה ואם היה יכול להשיג דירה אחרת בינתיים, ועוד יל”ע מה הדין כשהיה יכול המשכיר להשתהות פחות זמן אבל נשתהה מעט יותר עקב כך שלא הכיר מספיק ההתנהלות בענייני הביטוח).
לגבי הטענה שהמשכיר רוצה לבקש עוד סכום לגבי החלונות עי’ מה שכתבתי בזה בתשובה נפרדת [ד”ה משכיר שהחליט להחליף את החלונות בדירה לחלונות חדשים ומפוארים יותר האם יכול לבקש מהשוכר שישתתף בהוצאות] דכיון שאין השוכר מעוניין בזה אין מוטל עליו חיוב להשתתף בזה, ובפשוטו ה”ה שאם המשכיר מחוייב לשוכר כסף אינו יכול לשלם באופן כזה את מחוייבותו באופן כזה שלא נחשב תשלומין וצל”ע בזה.
ועי’ עוד בהרחבה בפתחי חושן שכירות פרק ו’ במקורות שהובאו שם מדינים אלו.
לסיכום הדברים, אמנם היה בפשטות מקום לטעון שיש כאן ניכוי מתשלומים, אולם טענות המשכיר הם כדלהלן:
א’ שמא יש רק מנהג שהמשכיר מתקן אבל מנ”ל שאם לא תיקן יש מנהג שיוכל השוכר שלא לשלם השכירות, ובפרט לפ”ד הגרנ”ק הנ”ל.
ב’ שמא מ”מ אם השוכר המשיך לדור בבית הוא על דעת ההסכם הקודם בפרט שלא אמר קודם לכן.
ג’ אדם הממתין לשמאות הביטוח למטרת התיקון הוא כלול בדרך העולם ושמא גם המנהג אינו מטריח יותר מזמן סביר ככל תהליך המקובל אצל בני אדם לתקן קלקול בבית.
ד’ אפי’ אם נדמהו לדין בית סתם (כשי’ החבצלת השרון) מ”מ מנין דדמי לבית סתם כזה דאולי סגי בכל בית שמעמיד לו שיש בו ד’ על ד’ אמות כדין בית סתם בסי”ז הנ”ל, אם כי כמו שהתבאר נראה שאין זה כוונת המנהג.
ה’ מאחר והדירה הושבחה אולי יצטרך השוכר להוסיף על שכירותו, אם כי כמו שהתבאר בתשובה אחרת במקרה כזה אין כאן טענה למשכיר.
ו’ יש צד דבנזק אונס הבא מעלמא לא נאמר מנהג זה אולם העיקר נראה שהמנהג נוהג גם במקרה כזה.
ז’ יש לדון אם חשיב אונסא דלא שכיח כלל ולא נראה בפרט אם מדמי’ ליה לבית סתם כנ”ל דאז אינו נידון.
ח’ מכיון שהבית באזור שאין בו קור ואפשר לסגור החלונות עם קרטון ודבק וכיו”ב לשימוש אקראי לכמה ימים לא חשיב שיש דירה שא”א לדור בה בינתיים, ואינו דומה לנידון הראנ”ח והאחרונים לדירה שא”א לדור בה.
ט’ גם אם נימא דמילתא תליא בפלוגתת הדעות והסתירות בשו”ע מ”מ יש מקום לדון בגדר המוחזק כאן בכל מצב לגופו כמשנ”ת.
ומכיון שיש כאן הרבה צדדים יגשו הצדדים לבורר הגר”י סילמן כפי שסיכמו ביניהם שיכריע בזה.
מק"ט התשובה הוא: 133049 והקישור הישיר של התשובה הוא: shchiche.com/133049
התמונות האוטומטיות הוסרו זמנית.