האם הגר ביחידת דיור צריך להשתתף כספית בבעלות הבנין

שאלה

בהוספת יחידות דיור בבנין האם על הרוכש יח"ד לשלם לשכנים הותיקים דמי השתתפות ברכוש משותף?

(חדר מדרגות, מעלית, מערכות מים וביוב משותפות)

***

תשובה

בע"ה

יום ו' עש"ק פר' וישלח ט"ז כסלו תשע"ז

שלו' וברכה

הנה בעצם ענין התשלומים נהוג שבעל היחידה משלם חצי מדמי ועד הבית, ומ"מ בכל מקרה בעלי הבנין צריכים להסכים לבנית יחידת דיור, ופרטי הדינים בזה מתי צריך הסכמת השכנים ביחידת דיור ומתי לא - מבוארים בשו"ע חו"מ סי' קנ"ד ס"א, אחד מהשותפין בחצר שלקח בית בחצר אחרת, אינו יכול לפתוח פתחו לחצר השותפים שלו.

(שכל אחד מבני החצר אין לו רשות לשנות כלל, אלא כמו שבנאו או קנאו או ירשוהו יש להם לנהוג בו, הגה"ה).

אפילו בנה עלייה על גב ביתו, לא יעשה לה (פתח) לתוך החצר, לפי שמרבה עליהם את הדרך נעשה כמי שהיה לו שכן אחד ונעשו לו שכנים הרבה.

אבל יכול הוא לבנות עלייה על גב ביתו בנין חדש, ובלבד שלא תהא פתוחה לחצר אלא לתוך ביתו.

ואצ"ל שאם רצה לחלוק (ביתו) לשנים, חולק, כיון שאינו פותח פתח אחר לחצר, בד"א שאם לקח בית בחצר אחרת אינו יכול לפתוח פתחו לחצר השותפים, הפותחו לחצר ממש.

אבל יכול לפתחו לתוך ביתו, והוא שיסתום הפתח שהיה לו בחצר אחרת.

(ויש חולקין דאפילו לתוך ביתו אסור לפתחו) (טור בשם הרא"ש).

עכ"ל הרמ"א.

וכתב השו"ע שם ס"ב, אחד מהשותפין בחצר שהביא לביתו אנשי בית אחרת, יש לחבירו לעכב עליו, מפני שמרבה עליו את הדרך.

וכן המשכיר ביתו לבעל הבית אחד, ואחר כך הביא עמו קרוביו או מיודעיו לשכון עמו כאחד בבית זה, הרי המשכיר מעכב.

ואם הם סמוכים על שולחנו, אינו יכול לעכב עליו לא השותף ולא המשכיר.

הגה: וי"א דשותף יכול למלאות ביתו אכסנאים ודיורים, כל שאינו מוסיף בנין חדש (טור בשם רשב"ם ונ"י בשם הרי"ף והרמב"ן וריטב"א), אף על פי שחולק ביתו לדיורין ויש להן בית הכסא אחד ביחד, ולא יוכל השני למימר: הם ממלאים לי הבית הכסא.

שנים שיש להם בשותפות בית אחד, אין האחד יכול להרשות לאחרים להשתמש בחלקו, אף על גב דבחצר אין להקפיד בכהאי גוונא, מיהו בבית קפידי אינשי (כ"ז מרדכי פרק חזקת) עכ"ל הרמ"א.

ובמקרה שכנס לתוך ביתו והפך את תחילת ביתו לחדר מדרגות ומשם פתח פתח אחד לביתו ופתח אחד ליחידת דיור הבנויה למעלה יש להסתפק אם חשיב שפתח היחידה לביתו או שפתח היחידה לחצר, עי' בסמ"ע שם סק"ד שכתב, דאפילו לתוך ביתו אסור לפותחו.

פירוש, הבית שבחצר אחרת, אבל לבנות על גבי עלייתו או אחורי ביתו בחצר זו ולפתחו לביתו מותר, דהחצר משועבדת להחדרים המצורפים לבית זה שעומד כבר בה, רק שלא יפתחנו להחצר עכ"ל, דלכאורה יכול לטעון שהרי אילו היה פתח ישירות מביתו ליחידה היה מותר וא"כ מה גרע שנתן קצת מביתו לחדר המדרגות שהרי לא נתכוין לאבד זכותו בהיתר בנית היחידה לתוך רשותו, אמנם יותר היה נראה לומר דאסור, כיון שבפועל היחידה פתוחה לחצר היינו החדר מדרגות ומכביד על בני הבנין וצ"ע למעשה.

וגם יל"ע דהשו"ע לא הזכיר בזה בנין חדש אלא קונה בית שכבר היתה שם אלא שלא היתה פתוחה לחצר זו אלא לחצר אחרת, ודין זה לענין בונה בית חדש תליא באשלי רברבי, כמ"ש בבהגר"א שם סק"ז, ובעלייה העתיק הש"ע ל' תשובת הרי"ף ולכן כ' בחדר ואצ"ל כו' ולפי שלא כ' הרי"ף מזה אם רוצה לעשות בנין חדש לא בהלכות ולא בתשובה אבל הרמב"ן כ' שאף אם בונה בנין חדש מותר ג"כ כיון שאין לו פתח אחר וזהו שחלק לשנים ששניהם נקראין חדר א' וע' בחידושיו בסוף פ"ג עכ"ל.

וגם להמבואר בסמ"ע סק"ד שמותר לבנות מעלה מביתו ולפתוחה בביתו עיין בנתה"מ (חידושים סק"ג) שכתב ונראה, דדוקא על המקום שהיה לו כבר אחורי ביתו מותר לבנות, דהחצר נשתעבד להמקומות שהיה שייך להחצר והיה יכול לבנות עליו מתחילה, ולכך לא הפסיד זכותו במה שלא בנה קודם בשעה שנעשה החצר, אבל אם קנה מקום מחדש אסור לבנות עליו בית ולפתוח פתח לביתו לדעת היש חולקין בהג"ה עכ"ל.

אמנם ראיתי מי שהביא את דברי המאירי (הג"ר א"ד לוין בקובץ פסקי דין - ירושלים דיני ממונות ובירורי יוחסין חי"א עמ' תמ"ה) שכתב וז"ל, ואף באלו אני אומר שלא נאמרו אלא במקום קפידא ושמנהגם להקפיד בענינים הללו, וכבר הגענו לזמן שאין קפידא בכך, ואדרבא נוח לנו ברבוי דרכים ובאחזת רעים ושכנים הולכים ובאים.

וכבר רמזנו בפרקים שקדמו שדברים אלו מנהג מבטלם בכל מקום.

והדיין יורד לעמק הדין ויבין דבר מתוך דבר לפי הענין ולפי המקום ולפי הזמן אי זו ראויה לעכב ואי זו אינה ראויה לעכב ויזהר ממי שהמשפט שלו עכ"ל.

ומ"מ לא דן שם לגמרי להכריע כדברי המאירי בענין שם יעוי"ש, וצ"ע בזמנינו האם אפשר להחשיב שהשכנים מוחלים ע"ז, בפרט שכהיום יש סברא לומר שהבנין אינו חצר, ואולי אם השימושים של הבנין אינם כשימושי החצר אין כאן קפידא כ"כ.

אבל באופן כללי בענין שאלתך אינני ראוי להשיב בעניני חו"מ, ואפשר לפנות לבית ההוראה של הגר"נ קרליץ שליט"א.

בברכה רבה ושבת שלום

***

מק"ט התשובה הוא: 119068 והקישור הישיר של התשובה הוא: shchiche.com/119068